住宅ローンが払えない…返済は待ってもらえる？滞納から競売までの流れと、家を残す方法を法令で解説

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・「住宅ローンを滞納したら、すぐに家を競売にかけられてしまう」

・「銀行に払えないと言ったら、一括で返せと言われそうで怖い」

こんな不安を抱えている人も多いのではないでしょうか？

しかし、住宅ローンが払えなくなったら、すぐに家を失う、と決まっているわけではありません。住宅金融支援機構は、返済に困っている人向けに返済期間の延長などの「返済方法の変更」を用意しています。さらに、カードやカードローンの借金も重なっているなら、住宅を手放さずに他の借金を減らす「個人再生の住宅ローン特則」という道があり、保証会社がローンを全部代わりに払った後でも、その日から6か月以内に申し立てれば使えることが法律に定められています。

とはいえ、滞納が続けば保証会社による代わりの支払いや競売へと手続きが進み、期限を過ぎると使える手が減っていくのも事実です。

本記事では、住宅ローンが払えないときに返済を待ってもらえるのか、滞納から競売までの流れ、家を残すための方法について紹介します。

すでに1回でも引き落としができなかった人はもちろんのこと、来月の返済が不安だという人も、使える手が残っているうちにしっかりと確認しておきましょう。

相談者

住宅ローンの引き落としが、今月できませんでした。もう家は取られてしまうんでしょうか。

あかり

1回遅れただけで、すぐに家を失うわけではありません。ただ、遅れが続くと手続きは前に進みます。今のうちにできることを、順番に確認しましょう。

相談者

銀行にお願いすれば、待ってもらえますか。

あかり

返済方法の変更を相談できる仕組みはあります。ただし審査があり、毎月の額が下がる代わりに総返済額は増えます。それに、苦しい原因がカードなど他の借金にもあるなら、住宅ローンだけ見直しても続かないことがあります。

相談者

カードローンの返済もあって、正直どれも苦しいです。

あかり

それなら、家を残したまま他の借金を減らす「個人再生」を一度検討してください。保証会社が代わりに払った後でも使えることがありますが、申立てには6か月の期限があります。

住宅ローンを滞納すると、どう進む？（督促から競売まで）

相談者

何回くらい滞納したら、競売になるんですか。

あかり

「何回」「何か月」で競売、と決めた公的なルールはありません。契約の内容と、金融機関や保証会社の運用で変わります。ただ、進む順番はおおむね決まっているので、今どこにいるかを確かめましょう。

※保証会社が付いていない住宅ローンもあります。段階ごとの時期は契約と金融機関の運用で変わり、公表された一律の基準はありません。CICの基準は一例で、どの信用情報機関に登録されるかは借入先によります。

住宅ローンを組むと、多くの場合、家に抵当権が設定されます。裁判所は担保不動産競売を「債権者が、債務者が所有している不動産に抵当権などの担保権※を有しているときに、担保権を実行して当該不動産を売却して債権を回収する手続です。」と説明しています。

競売が始まると、裁判所は「不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定」を行い、「債務者及び所有者に開始決定正本を送達します。」その後、評価人の評価にもとづいて売却基準価額が決められ、入札は「売却基準価額から、その10分の2に相当する額を差し引いた価額(買受可能価額)以上の金額」で行われます。市場で売るより安い値段で売られることがあり、売れても住宅ローンが残ることがあります。

万が一支払いが難しい場合は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

住宅ローンの返済は待ってもらえる？（返済方法の変更）

相談者

返済日を少し待ってもらう、ということはできませんか。

あかり

返済日そのものを数日待つ扱いは、金融機関しだいです。仕組みとして用意されているのは、返済を一時的に軽くする「返済方法の変更」です。住宅金融支援機構の融資の例を見てみましょう。民間の銀行のローンは、扱いがそれぞれ違うので借入先に確認します。

住宅金融支援機構は「機構では、融資のご返済でお困りのお客さまに、返済方法の変更メニューをご用意しております。」としていて、具体的な手続きは「ご返済中の金融機関（融資のお申込先の金融機関）にご連絡ください。」と案内しています。

※「対象になる状況」の引用は住宅金融支援機構「返済方法の変更」ページの概要文です（Aタイプの正式な条件は「離職や病気等の事情により返済が困難となっている方」で、年収・月収・返済負担率などの基準があります）。3タイプとも手数料は不要とされています。

出典：住宅金融支援機構「返済方法変更メニューのタイプ」（2026年10月時点）

機構は、返済方法の変更の案内ページで「機構の返済方法の変更を行っても、他にも返済を抱え返済の継続が難しいと思われる方は、個人版民事再生法（注）を利用する方法もあります。弁護士など法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。」と案内しています。カードやカードローンの返済も抱えているなら、返済方法の変更と並行して、弁護士への相談を進めるのが近道です。

住宅ローン以外の返済も重なって、毎月の支払いが回らないという方は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

他の借金もあるなら、個人再生の住宅ローン特則で家を残す

相談者

家を手放さずに、借金を減らす方法があるんですか。

あかり

あります。個人再生の「住宅ローン特則」です。住宅ローンは原則として契約どおり払い続け、カードやカードローンなど他の借金を減らして分割で払う手続きです。ただし、住宅ローンそのものは減りません。

法テラスは個人再生について、「住宅ローン債務がある場合は、住宅資金貸付債権に関する特則（住宅ローン特則）を用いることにより、住宅を失わずに債務整理ができる（ただし、住宅ローンについての返済総額は、他の借金などのように少なくすることはできない。）。」と説明しています。

出典：法テラス「住宅資金貸付債権に関する特則（住宅ローン特則）の利用条件は何ですか。」（2026年10月時点）

特則の原則の形は、滞っている分を再生計画の弁済期間（最長5年）内に払い、残りは契約どおり払うものです（民事再生法199条1項）。この形で認可の見込みがない場合には、元本と利息の全額を払うことを条件に、支払いを先に延ばす内容も定められます（同条2項）。2項2号は、延ばしたあとの最後の支払日について、「住宅資金特別条項による変更後の最終の弁済期が約定最終弁済期から十年を超えず、かつ、住宅資金特別条項による変更後の最終の弁済期における再生債務者の年齢が七十歳を超えないものであること。」を条件にしています。もとの完済予定から最長10年、かつ70歳までの範囲で延ばして、毎月の額を下げられる余地がある、ということです（権利の変更を受ける者＝代位弁済の後は、204条1項本文により債権者に戻るもとの貸主の同意があれば、これを超える内容も定められます。同条4項）。

万が一支払いが難しい場合は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

保証会社が代わりに払った後・競売が始まった後でも間に合う？

相談者

保証会社から「代位弁済しました」という通知が来ました。もう手遅れですか。

あかり

手遅れとは限りません。ただ、申立てまでの期限のカウントがもう始まっています。保証会社が全部を払った日から6か月以内に個人再生を申し立てれば、住宅ローン特則を使えると法律で決まっています。

民事再生法198条2項は、「保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行した場合において、当該保証債務の全部を履行した日から六月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされたときは、第二百四条第一項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者の権利について、住宅資金特別条項を定めることができる。」と定めています。

そして204条1項本文は、「住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の決定が確定した場合において、保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行していたときは、当該保証債務の履行は、なかったものとみなす。」としています。再生計画の認可が確定すれば、保証会社が代わりに払った分はなかったことになり、もとの住宅ローンの形に戻して払っていける仕組みです（いわゆる「巻き戻し」）。

競売の手続きが始まっていても、個人再生を申し立てたうえで、競売の中止を求める道があります。197条1項は「裁判所は、再生手続開始の申立てがあった場合において、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生債務者の申立てにより、相当の期間を定めて、住宅又は再生債務者が有する住宅の敷地に設定されている前条第三号に規定する抵当権の実行手続の中止を命ずることができる。」と定めています。

出典：e-Gov 民事再生法（2026年10月時点）

返済が難しく滞納が長引いてしまう場合は、少しでも早めに弁護士などの専門家に相談してください。

任意整理・自己破産を選ぶと、家はどうなる？

相談者

個人再生以外の方法だと、家はどうなりますか。

あかり

任意整理は話し合いなので相手の同意しだい、自己破産は原則として家を手放す方向です。どれが合うかは、家の価値とローンの残り、他の借金の額で変わります。

家を残したいかどうか、残せるだけの収入があるかどうかで、選ぶ手続きは変わります。家を手放すことになっても、自己破産で住宅ローン以外の借金も含めて整理し、生活を立て直すという選び方もあります。どちらが自分に合うかは、ひとりで決めずに弁護士と一緒に比べるのが確実です。

万が一支払いが難しい場合は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

地震や豪雨で被災して払えなくなった場合

自然災害の影響で住宅ローンが払えなくなった人には、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」があります。運営機関のリーフレットは、対象を「東日本大震災又は2015年９月２日以降に災害救助法が適用された自然災害に限られます」としています。運営機関は、対象になり得る人を「自然災害（注）の影響によって、住宅ローンや事業性ローン等の既往債務を弁済することができないまたは近い将来弁済できないことが確実と見込まれ、破産手続等の法的倒産手続の要件に該当するなどの一定の要件を満たした個人の債務者です。」と説明し、「なお、本ガイドラインは、災害救助法適用市町村以外にお住まいの方も対象になります。」としています。

出典：一般社団法人 自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関 リーフレット（2026年10月時点）

入口は、「最も多額のローンを借りている金融機関等へ、ガイドラインの手続着手を希望することを申し出ます」（同リーフレット）です。

被災で住宅ローンの返済が難しくなったという方は、借入先への申出とあわせて、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

個人再生のデメリットと、それでも今動く理由

デメリットは先にお伝えします。

個人再生による信用情報への影響は避けられませんが、滞納を続ければ延滞の記録も残ります。

住宅ローンの滞納は、長引くほど選べる手が減り、代位弁済の後は、個人再生を申し立てられる6か月の期限も進み始めます。家を残せるかどうかを確かめるためにこそ、競売の通知が来る前に相談するのが一番得です。

万が一支払いが難しい場合は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

今の状況ごとに、最短でやること

家を失うのが怖くて誰にも言えずにいるという方は、少しでも早い段階で弁護士などの専門家に相談してください。

よくある質問

Q. 住宅ローンを何回滞納したら競売になりますか。

A. 「何回」「何か月」で競売になる、と決めた公的なルールはありません。契約の内容と、金融機関や保証会社の運用で変わります。遅れが続くと、保証会社による代わりの支払い（代位弁済）や競売へと進むため、1回目の遅れの段階で動くのが安全です。

Q. 住宅ローンの返済は待ってもらえますか。

A. 住宅金融支援機構は、離職や病気などで返済が難しくなった人（年収・月収などの基準あり）に返済期間の延長（最長15年）を用意し、失業中や収入が20％以上減った人は元金の支払いを休んで利息だけ払う期間（最長3年）も設定できます。審査があり、総返済額は増えます。民間の銀行のローンは、借入先に扱いを確認してください。

Q. 住宅ローンを滞納すると、信用情報に載りますか。

A. CICは「返済日より61日以上または3ヵ月以上の支払遅延（延滞）があるものまたはあったもの」を異動としています。保証会社が代わりに払った場合（保証履行）も異動の例に挙げられています。

Q. 保証会社が代位弁済した後でも、家を残す方法はありますか。

A. 保証会社が全部を払った日から6か月を経過する日までに個人再生を申し立てれば、住宅ローン特則を定めることができます（民事再生法198条2項）。認可が確定すれば、保証会社の支払いはなかったものとみなされます（204条1項本文）。家が残るかどうかは、再生計画が認可されるかどうかで決まります。

Q. 個人再生をすると、住宅ローンも減りますか。

A. 減りません。法テラスは「住宅ローンについての返済総額は、他の借金などのように少なくすることはできない。」としています。減る可能性があるのは、住宅ローン以外の借金です。

Q. 家族に知られずに相談できますか。

A. 相談そのものは、本人だけで受けられます。ただし個人再生では家計全体の資料が必要になり、持ち家に家族の名義が入っている場合などは、家族の協力が必要になることがあります。

まとめ

住宅ローンが払えないときに押さえておくことは、次のとおりです。

住宅ローンの残高が分かる書類と、他の借入の一覧を持って相談すれば、家を残せる道があるかを弁護士と一緒に見立てられます。期限が過ぎて選べる手が減る前に、まず確かめてください。

借金に関する相談は、無料で受け付けている窓口が多くあります。まずは話だけでも聞いてみるのがおすすめです。

本記事は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。個別の判断は弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。（制度・数値は2026年10月時点）